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第二套房首付比例不得低于40%，商業(yè)用房購(gòu)房貸款首付不得低于50%，項(xiàng)目資本金比例不到35%商業(yè)銀行不得放貸……9月27日，一系列與房地產(chǎn)相關(guān)的金融政策出臺(tái)。業(yè)內(nèi)人士稱，這是決策層第一次大規(guī)模動(dòng)用金融政策調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)。

在房?jī)r(jià)兩度出軌之后，第三輪地產(chǎn)調(diào)控終于落地。

房貸調(diào)控

在新政策發(fā)布幾天前，市場(chǎng)間就已有傳聞，幾家商業(yè)銀行已經(jīng)先行調(diào)整了第二套房的首付比例。不過(guò)，這只是一攬子政策的部分內(nèi)容。9月27日，《央行銀監(jiān)會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》發(fā)布，相關(guān)政策悉數(shù)亮相。

根據(jù)《通知》內(nèi)容，開發(fā)商的信貸緊縮政策被強(qiáng)化了。除了延續(xù)了以往對(duì)開發(fā)商“項(xiàng)目資本金達(dá)不到35%或未取得四證的商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款”的老規(guī)矩之外，還增加了對(duì)于開發(fā)商惡性行為的懲罰性措施。

對(duì)于住房按揭貸款，《通知》進(jìn)行了細(xì)分。對(duì)購(gòu)買首套自住房的居民，提供金融支持，貸款首付款比例不得低于20-30%；而對(duì)于對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。

一位工商銀行人士認(rèn)為，新政主要針對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為，包括目前普遍存在的開發(fā)商囤積土地、囤積房源的投機(jī)。據(jù)悉，諸如嚴(yán)格銀行土地貸款規(guī)則等系列調(diào)控政策還將會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。

一位接近監(jiān)管層人士說(shuō)，上半年宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出臺(tái)前后，銀監(jiān)會(huì)就曾向各商業(yè)銀行發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，加強(qiáng)針對(duì)商業(yè)性住房信貸的風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)控機(jī)制建設(shè)，進(jìn)行壓力測(cè)試，有效測(cè)算房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)暴露度。不久前，銀監(jiān)會(huì)研究局還專門走訪了各大商業(yè)銀行，并召開了房貸政策研討會(huì)。

9月21日，銀監(jiān)會(huì)研究局和辦公廳召集各大商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)、資金、研究部門負(fù)責(zé)人召開了一個(gè)內(nèi)部研討會(huì)，此次會(huì)議邀請(qǐng)了世界銀行、高盛、摩根大通、巴克萊、穆迪公司等國(guó)際金融機(jī)構(gòu)的專家研討美國(guó)次級(jí)信貸危機(jī)，并重點(diǎn)討論了危機(jī)對(duì)中國(guó)銀行業(yè)的影響。

一位與會(huì)者說(shuō)，銀監(jiān)會(huì)高層認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快可能引發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。今年以來(lái)，房地產(chǎn)、股票等資產(chǎn)價(jià)格泡沫成分不斷增加，商業(yè)銀行潛在的資產(chǎn)減值風(fēng)險(xiǎn)、存貸期限錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)及系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)正在積累。

第三次調(diào)控

一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，此次是國(guó)家第一次大規(guī)模動(dòng)用金融政策調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)。該文件與此前發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(國(guó)務(wù)院24號(hào)文)相結(jié)合，形成了新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策核心。

從2003年開始，政府開始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，此后卻陷入了越調(diào)房?jī)r(jià)越高的境地。

2005年，第一輪調(diào)控執(zhí)行最為得力的措施是抑制投機(jī)，典型者如上海征收交易稅，同時(shí)嚴(yán)格監(jiān)管開發(fā)投資。上海房?jī)r(jià)一度回落。

2006年5月，“國(guó)六條”公布。新政策異常重視普通商品房，尤其是小面積商品房的供應(yīng)。不過(guò)，市場(chǎng)供應(yīng)仍舊不足，有限的供應(yīng)有很大一部分又被“特權(quán)房”需求占用。房?jī)r(jià)又一次小幅度反彈。

及至2007年，全國(guó)房?jī)r(jià)再次大幅度高企，一些以前漲幅較低的二線城市的房?jī)r(jià)都翻番了。

一位信托公司的分析師說(shuō)，前兩輪宏觀調(diào)控的邏輯，是希望控制土地供給和房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源，并以此打壓房地產(chǎn)企業(yè)，迫使房地產(chǎn)企業(yè)以更低的價(jià)格出手更多的房子，以此達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的。

但是，投機(jī)性資金已不僅僅是溫州炒房團(tuán)和小規(guī)模游擊隊(duì)性質(zhì)的外資基金。通過(guò)近兩年來(lái)商業(yè)銀行房貸大規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng)和推廣，越來(lái)越多普通市民的投資需求被刺激起來(lái)，購(gòu)房需求和房?jī)r(jià)不停的相互刺激。

幸存的少數(shù)開發(fā)商則通過(guò)資本市場(chǎng)募集大量資金，囤積土地。他們可以控制產(chǎn)業(yè)鏈的上下游。只要需求足夠大，他們就可以通過(guò)各種手段抬高房?jī)r(jià)。

一位接近銀監(jiān)會(huì)人士說(shuō)，由于投機(jī)炒作成風(fēng)，房?jī)r(jià)不斷上揚(yáng)，通脹壓力使得央行持續(xù)提升利率，這同危機(jī)爆發(fā)前的美國(guó)市場(chǎng)情況非常類似。但是中國(guó)房地產(chǎn)信貸沒(méi)有信用分級(jí)和風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，假按揭和假收入資產(chǎn)證明并不少，信貸資產(chǎn)沒(méi)有證券化，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)情況不明且風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)集中在銀行體系內(nèi)。

一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控歷時(shí)4年，政府動(dòng)員了9個(gè)部委和全國(guó)各省市地方政府，啟動(dòng)了稅收、土地、行政等諸多手段對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行了兩輪“圍剿”，但卻忽視了金融在房?jī)r(jià)上漲和購(gòu)房需求中的關(guān)鍵因素。在經(jīng)歷了兩次挫折后，此次房貸政策的調(diào)整，表明房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向以金融調(diào)控為核心政策組合上。

房地產(chǎn)業(yè)變局

一位接近監(jiān)管高層人士說(shuō)，這次出臺(tái)的系列政策目標(biāo)不是降低居民購(gòu)房能力，而是促成房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的變局。

根據(jù)《通知》，決策部門還將通過(guò)銀行信貸等資金支持廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，增加住房供給，解決好低收入家庭住房困難問(wèn)題。

早在1998年房改時(shí)，“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”就被確定下來(lái)。隨后幾年中，房地產(chǎn)行業(yè)迅速市場(chǎng)化和產(chǎn)業(yè)化，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。2000年以來(lái)，個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)逐漸推廣，城市人口購(gòu)房需求和能力有了質(zhì)的提升，房地產(chǎn)行業(yè)迅速做大，但也形成了“重市場(chǎng)輕保障”的格局。

房?jī)r(jià)高企帶來(lái)了諸多社會(huì)問(wèn)題，尤其是占城市人口70%以上的中低收入家庭幾乎無(wú)力購(gòu)買住房或者改善居住環(huán)境。

按照國(guó)務(wù)院24號(hào)文的思路，今后住房保障核心將由經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)向廉租房建設(shè)。今后，國(guó)家將采取類“新加坡模式”完善住房供應(yīng)體系。根據(jù)新的思路，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、監(jiān)督和管理由國(guó)家相關(guān)部委主導(dǎo)，土地由國(guó)家嚴(yán)格規(guī)劃，地方政府按照規(guī)定規(guī)劃廉租房土地與商品房的土地的比例。廉租房的土地可以以低價(jià)甚至免費(fèi)劃撥的方式提供，以招投標(biāo)方式確定開發(fā)商招投標(biāo)建設(shè)。資金方面，一部分由政府預(yù)算提供，另一部分則由金融機(jī)構(gòu)提供支持。

本報(bào)獲悉，銀監(jiān)會(huì)還有可能引入一些開發(fā)廉租房的房地產(chǎn)基金作為直接融資渠道，通過(guò)廉租房長(zhǎng)期租金作為相對(duì)穩(wěn)定的回報(bào)。

業(yè)內(nèi)人士稱，建立大規(guī)模的廉租房體系，不僅可以解決低收入群體的住房問(wèn)題，還可以起到調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的作用。從長(zhǎng)期的市場(chǎng)變化來(lái)看，廉租房的供給每增加5%，就會(huì)迫使房?jī)r(jià)下降3%～4%。

最終的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，將是低收入家庭享受到廉租房，中等家庭在購(gòu)買第一套住房的時(shí)候享受補(bǔ)貼或者金融支持，高收入家庭則只能按照市場(chǎng)原則投資商品房。